Was ist eine Baulast?

Mit dem Rechtsinstitut der Baulast
können einer Bebauung entgegenstehende baurechtliche Hindernisse aus dem Weg geräumt werden. Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines oder mehrerer Grundstückseigentümer zu einem sein Grundstück betreffenden Handeln (Tun, Dulden oder Unterlassen).

Sie dient nicht der Regelung der privatrechtlichen Verhältnisse unter Nachbarn und ist kein Ersatz für privatrechtliche Vereinbarungen. Durch Baulasten entstehen keine direkten Rechtsbeziehungen zwischen belastetem und begünstigtem Grundstückseigentümer. Eine zusätzliche privatrechtliche Regelung des Baulastgegenstandes, z. B. bei Zuwegungsbaulasten, ist empfehlenswert.
Die Baulasten werden in das Baulastenverzeichnis eingetragen.
In der Regel kann durch eine Baulast die Bebauungsmöglichkeit eines Grundstücks erweitert werden.

Können zum Beispiel bei einem Bauvorhaben die vorgeschriebenen Grenzabstände nicht eingehalten werden oder liegt das Baugrundstück nicht in ausreichender Breite an einer öffentlichen Verkehrsfläche, gibt es die Möglichkeit, durch Einräumung einer Baulast des Nachbarn das Bauvorhaben dennoch genehmigen zu können.

Es gibt beispielsweise Baulasten, durch die sich ein Nachbar verpflichtet, einen Teil seines Grundstücks als Zufahrt oder für die Einhaltung der Grenzabstände dem anderen Nachbarn zur Verfügung zu stellen, oder Anbauverpflichtungen, mit denen sich die Nachbarn verpflichten, entsprechend auf der Grenze aneinander zu bauen.

Eine Baulast wird in der Regel immer dann erforderlich, wenn ein geplantes Bauvorhaben auf dem Baugrundstück selbst nicht baurechtskonform hergestellt werden kann und deshalb ein oder mehrere andere umliegende Grundstücke zur Herstellung der Genehmigungsfähigkeit herangezogen werden müssen.

Auch durch die Teilung eines Grundstückes dürfen keine Verhältnisse geschaffen werden, die den Vorschriften der Landesbauordnung zuwiderlaufen. Insbesondere müssen die auf dem Grundstück vorhandenen Gebäude zu der neuen Grundstücksgrenze die erforderlichen Grenzabstände einhalten. Auch darf durch eine neue Grenze das bebaute Grundstück nicht von der öffentlichen Verkehrsfläche abgeschnitten werden.

Der Eigentümer eines Grundstücks kann sich durch Abgabe einer Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde zu einem sein Grundstück betreffenden Handeln (Tun, Dulden, Unterlassen) verpflichten.

Die Baulasterklärung bedarf der Schriftform; die Unterschrift muss öffentlich beglaubigt oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder vor ihr anerkannt werden.

Nachdem die Baulast in das Baulastenverzeichnis eingetragen wurde, wirkt sie auch für und gegen die etwaigen Rechtsnachfolger des belasteten und begünstigten Grundstücks. Sie geht also mit einem Eigentümerwechsel nicht unter.

Die Baulast geht nur durch schriftlichen, im Baulastenverzeichnis zu vermerkenden Verzicht der Bauaufsichtsbehörde unter. Das Baulastenverzeichnis wird von der Bauaufsichtsbehörde geführt.

Da die Rechtslage recht kompliziert ist und nicht in jedem Fall durch eine Baulast ein baurechtliches Problem ausgeräumt werden kann, empfiehlt es sich kompetenten Rat einzuholen.

Der Vermessungsingenieur berät Sie über das Vorgehen zur Erlangung einer Baulast.

 

Beispiele

  • Abstandflächenbaulast:

    Wird die erforderliche Abstandfläche zur Grundstücksgrenze durch ein Bauvorhaben nicht eingehalten, kann der Grundstücksnachbar die fehlende Abstandfläche mittels Baulasterklärung auf sein Grundstück übernehmen. Der Grundstücksnachbar muss dann die übernommene Abstandfläche zusätzlich zu der von ihm nach den gesetzlichen Vorschriften zu beachtenden Abstandfläche einhalten.
  • Vereinigungsbaulast:

    Ein Gebäude darf auf mehreren Grundstücken nur dann errichtet werden, wenn die betroffenen Grundstücke mittels Baulast zu einem Grundstück erklärt werden. Die sog. Vereinigungsbaulast hat keinerlei privatrechtliche Auswirkungen (Grundbuch, Steuerrecht). Durch die vorgenannte Baulasterklärung wird die Überbauung von Grundstücksgrenzen ermöglicht. Gegebenenfalls werden auch andere bauordnungsrechtliche Verstöße durch eine Vereinigungsbaulast ausgeräumt.
  • Erschließungsbaulast:

    Ist ein Baugrundstück nicht ausreichend erschlossen (Kanalleitungen oder Zufahrt etc.), kann dieser Mangel durch Unterzeichnung einer Baulasterklärung geheilt werden. Fehlt dem Baugrundstück bspw. der direkte Zugang zur öffentlichen Straße, kann ein Wegerecht über das dazwischen liegende Grundstück eingeräumt und so die verkehrliche Erschließung gesichert werden.
  • Stellplatznachweis:

    Ein Stellplatz kann außer auf dem Baugrundstück auch auf in der näheren Umgebung vorhandenen geeigneten Grundstücken hergestellt werden. Diese Herstellverpflichtung auf einem anderen als dem Baugrundstück wird durch eine Baulasterklärung abgesichert.

Erforderliche Unterlagen:

  • Für die Eintragung einer Erschließungs- und Abstandflächenbaulast sowie einer Baulast, die sich flächenmäßig auf Grundstücke oder Teile von Grundstücken bezieht, ist ein Lageplan durch den öffentlich bestellten Vermessungsingenieur erforderlich.

Praxistipp:

  • Der Käufer eines Grundstücks sollte sich nicht mit dem Blick in das Grundbuch begnügen, sondern auch das Baulastenverzeichnis einsehen.
  • Für die Richtigkeit des Baulastenverzeichnisses besteht allerdings - anders als beim Grundbuch - kein öffentlicher Glaube. Ist im Baulastenverzeichnis keine Baulast eingetragen, heißt das nicht immer, dass keine besteht.
  • Der Begriff "Baulast" ist zu unterscheiden von dem Begriff "Straßenbaulast". Mit Straßenbaulast wird die öffentlich-rechtliche Verpflichtung bezeichnet, Straßen und Wege zu bauen und zu unterhalten. Träger der Straßenbaulast sind je nach Widmung der Straße Bund, Länder, Landkreise oder Gemeinden.

    Der Vermessungsingenieur berät Sie in einem solchen Fall über das Vorgehen zur Erlangung einer Baulast.