GRUNDBUCH

  • Das Grundbuch ist ein Öffentliches Register, in dem alle Grundstücke und die daran bestehenden Rechte verzeichnet sind.
  • Die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück und die Belastung eines Grundstücks bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Eintragung in das Grundbuch.
    Das bestimmt § 873 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
  • Die Grundbücher werden von den Grundbuchämtern, die als eigene Abteilung bei den Amtsgerichten eingerichtet sind, geführt (§ 1 Absatz 1 GBO).

    Für jedes Grundstück wird ein Grundbuchblatt eingerichtet (§ 3 Absatz 1 Satz 1 GBO), auf dem das Amtsgericht, der Grundbuchbezirk sowie die Nummern des Grundbuchbandes und des -blattes angegeben sind.
  • Jedes Grundbuchblatt besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen.
    • Bestandsverzeichnis

      Im Bestandsverzeichnis werden die Grundstücke beschrieben nach
      Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart und Lage sowie die Größe in m²
       
    • Abteilung I

      G
      ibt Auskunft über Eigentümer, das sie verbindende Gemeinschaftsverhältnis,
      Erwerbsdatum und Erwerbsgrund (Auflassung, Erbschaft, Zuschlag bei Versteigerung)
       
    • Abteilung II

      Enthält alle Lasten und Beschränkungen (z. B. Vormerkung, Baubeschränkungen, Wohn- und Nutzungsrechte, Erbbaurechte, Vorkaufsrechte, Widersprüche, Nacherbfolge, Zwangsversteigerung)

      Das sind z.B. Rechte, die einem anderen die Benutzung des Grundstücks in einzelnen Beziehungen gestatten (Wohnungsrechte, Wege-, Stromleitungs- und Versorgungsleitungsrechte), Nießbrauch (umfassendes Nutzungsrecht), Altenteilsrechte und Reallasten (Rechte auf wiederkehrende Leistungen, z. B. Zahlung einer Geldrente).
      Eingetragen werden in der zweiten Abteilung auch Beschränkungen des Eigentümers in der Verfügung über das Grundstück (z. B. Anordnung der Testamentsvollstreckung oder einer Nacherbfolge, Insolvenz- und Zwangsversteigerungsvermerk, Vormerkungen etc.).

      Sehr häufig: sog. Erwerbsvormerkungen, die den Anspruch des Käufers gegen den Verkäufer (Eigentümer) auf vertragsgerechten Eigentumserwerb bis zur Umschreibung des Eigentums auf den Erwerber sichern.
    • Abteilung III

      In der Abteilung III werden die Grundpfandrechte (Hypotheken, Grund- und Rentenschulden) eingetragen. Diese Rechte sind rechtlich unterschiedlich ausgestaltet.

      Zur Kreditsicherung für Banken, Sparkassen, Bausparkassen und Versicherungen dient nur noch die Grundschuld. Es gibt Buch- und Briefrechte. Bei letzteren wird zusätzlich zur Eintragung im Grundbuch eine besondere Urkunde (Hypotheken- oder Grundschuldbrief) ausgestellt. Ist das nicht der Fall, finden Sie im Eintragungstext den Vermerk ,,ohne Brief oder ,,brieflos".

      § 891 BGB stellt die widerlegbare Vermutung auf, dass die Eintragungen im Grundbuch richtig sind. Drauf kann sich der Erwerber des Grundstücks oder eines Grundstücksrechts grundsätzlich verlassen (§ 892 BGB).
      Dies gilt nicht, soweit ein Widerspruch eingetragen ist. Er weist darauf hin, dass eine Grundbucheintragung möglicherweise unrichtig ist und wird auf Antrag des (wahren) Berechtigten vermerkt (z. B. Antrag des tatsächlichen Eigentümers).
  • Das Grundbuchamt wird zumeist nur auf Antrag tätig.